上周，饭局上遇到许久未见的朋友夏姐。一寒暄，她说刚搬进申花交付不久的A盘，小区正如火如荼地众筹公区升级改造事宜。

  我一听满脸黑人问号：A盘可是当年楼市癫狂期的申花红盘，后期中签率屡屡在10%以内，更有部分房源限售，投资客占比只会高不会低。自住客愿意出钱提升环境，这我理解，投资客转手就卖，居然也肯出钱？

  夏姐掏出手机，唰唰给我看了几张图，语带无奈地解释：原大门朴素得有点配不上申花房价，于是业主们决定自力更生。毕竟附近有养云静舍近20米长的大门杵着，好歹要争口气啊！

  从效果图能够准确的看出，大门换成电镀不锈钢仿铜大门，地面铺装升级，同时增加射灯、灯箱和绿植等，确有焕然一新之感。

  “这是热心邻居专门跑去外地买的，一株约7000元，不让中间商赚差价。”夏姐说。

  众筹要成功，需要多数比例的业主达成合意与共识，并能够筹到改造事项的所需费用，程序上须经历投票、公示等一系列步骤，还得有人牵头、有人操办、有人负责具体落地，着实是一件劳心劳力劳钱的事。

  “整个过程还是很琐碎复杂的，我呢，一般看到需要众筹了，就默默凑个份子。毕竟是自住，品质提升了，住着也舒心嘛。”

  夏姐说，像大门改造，从出设计稿、施工图到最近正式施工，前后也花了四五个月时间。

  每一项局部升级改造事宜，都会先投票、出方案、测算费用，再估算建议每户出的众筹金额，也即有一个“建议价”。

  比如大门改造建议价900元，地面车位复绿建议价2000元，楼下局部提升也是2000元……

  具体则看每户业主的意愿，有按建议价出的，也不乏慷慨大方的“榜一大哥”、“榜二大哥”，一万一万地出。

  基本上来说，大约40%-60%的业主愿意出钱，剩下的不愿意，最后就请他们“出1元也是支持”。每项出钱的拉个微信群，大家互相心理按摩，接受邻居“搭便车”。

  那是众筹大门的时候，提升小组上门动员，说“扫二维码，捐1元也是支持”，结果线元。转念一想，也行，刚好可视作赞成票。

  说来也巧，除了A盘，最近杭州还有另两个交付不久的次新豪宅，也在张罗园区升级。

  不过这当中，A盘是进度最快的，“革命已部分成功”；另两盘都还在筹备、商议和出方案阶段。

  最近业主们正在酝酿公区的多方面提升，比如增设单元大堂软装、灰空间绿植、园区亮化工程等。

  C盘主要想好好捯饬架空层。鉴于交付时的单元门厅苛碜到只够转身，因此想再包点架空层进来，增加点沙发等候区，架空层也再增设一些活动功能。

  目前已进入意向比选阶段，空间方案分为敞开式和局部封闭式两种，暂定的众筹金额是8000元/户。

  前两天问她众筹进度，她表示：“现在已众筹超300万了！而且限售楼幢的业主更踊跃，80%左右已交钱，比不限售楼幢要高不少。”

  这结果不意外。如果是限售楼幢的投资客，还要5年后才能出售房子，当然更愿意采取“长期主义行为”；而不限售楼幢有望短期套现离场，再折腾的意愿就不那么强烈了。

  首先，三盘都是当年楼市疯魔时期的顶流红盘，投资客占比高。同时，三盘限价均在5万上下，总价不低，业主的经济实力都不错，每户众筹万儿八千的，实在不算个事儿。

  巧合的是，三盘又都有限售房的存在。A盘有100多套限售房，B盘数十套；C盘最夸张，有好几百套。

  买家带着四十米大砍刀上阵砍价，但凡肯上门看房，就是中介捧在手心的VVVIP。卖家呢，姿态逐渐卑微到尘埃里：从净价到手到分摊中介费，从包个税到包增值税，卷得昏天黑地。

  就像新房销路不好时，会果断升级配置送车位送加装包来招徕客户；投资客的招数也类似，在他们眼中，升级下单元配置或小区大门，相当于给“第二眼美女”捯饬一个精美的妆容，卖相好看了，成交可能性就增加了，也许再卖个好价钱呢？

  都说亚洲有四大邪术，日本化妆术、韩国整容术、泰国变性术、中国PS术，这点美化的工夫可谓驾轻就熟。

  用较低的成本投入（比如8000元），就能搏一个几万甚至几十万的房产增值，投资客哪个不是门儿清？个个都深明大义。

  至于自住客的出钱逻辑，就更顺理成章了。在这个小区可能一住就是五年十年，花点小钱提升品质，每天进出赏心悦目，住得舒服最重要。

  而对于购房者来说，室内装修和配置不满意，还可以局部更换，甚至砸成毛坯重新装修；但若是公区不满意，那么只剩众筹改造这唯一的途径。

  上述三盘至今趟过的漫漫长路，尤其是已成功的A盘，都可以拿来做参照。再结合之前有过的为数不多的案例，大致能总结出以下经验。

  比如A盘的大门和地库单元门厅、C盘的单元入户大堂改造。奥体莲花碗旁的水榭春天，此前也有一个单元的业主众筹了30多万，对于单元大堂和地上地下电梯厅进行改造。

  虽说架空层越来越成为新盘的卖点，但最初设计就有和交付再改造，不是一回事。尤其是若想改造封闭式架空层，将涉及和物业的协商、后续的长期运营及维护成本事宜等，远比想象中复杂。

  外立面想要升级成铝板或石材，一来耗资巨大，二来从技术难度、规划重新报批、与开发商交涉等角度考量，也存在诸多实操阻碍。

  因此，钱江新城已交付的御道二区，想众筹2000万，把小区立面从真石漆换成石材，一直未能如愿；之后，多个未交付楼盘蠢蠢欲动想升级换铝板，也都无一成功。

  理想总是丰满，现实难免骨感。最后，还是祝愿大家新交付的房子都称心如意，无需众筹吧！

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